La vente « en l’état » n’exclut pas la garantie de l'article 1638 du Code civil

En l’espèce, l’acquéreur a découvert, postérieurement à la vente, la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées sous l’habitation et non signalé dans l’acte de vente.

L’acquéreur décide alors d’agir contre les vendeurs en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts au titre de la garantie des charges non déclarées.

En appel, la cour décide que la garantie de l’article 1638 du Code civil se trouve écartée parce que l'acte de vente contient une clause usuelle de non garantie des vices cachés stipulant « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. Il n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ».

La Cour de cassation censure le raisonnement de la cour d’appel sur le fondement des articles 1638 et 1627 du code civil. Elle décide que :

• l’article 1638 du Code civil applique les dispositions de l'article 1626 du code civil (relatives à la garantie d'éviction ou des charges non déclarées lors de la vente) aux biens vendus grevés de servitudes non apparentes et non déclarées. La doctrine tire de cette décision que (i) les "servitudes non apparentes" et non déclarées lors de la vente constituent des "charges non déclarées lors de la vente" et (ii) relèvent donc de la garantie d'éviction. La Haute juridiction rappelle aussi que les dispositions de l'article 1627 du code civil permettent de diminuer ou d'écarter la garantie d'éviction ;

• la clause de vente « en l’état » ne concerne que l’état du bien et ne saurait donc pas s’appliquer à des servitudes non apparentes grevant le bien et non déclarées lors de la vente.

La doctrine interprète cet arrêt comme une volonté de la Cour de cassation de n’écarter que la garantie des vices cachés (article 1641 du code civil) en la présence d'une clause de vente « en l’état », et non pas la garantie d'éviction ou des charges non déclarées lors de la vente (articles 1626 du code civil et son application aux servitudes non apparentes et non déclarées à l'article 1638 du code civil).

Cet arrêt constitue une confirmation implicite d’un revirement de jurisprudence opéré par la Cour de cassation dans un arrêt aux faits similaires, dans lequel la Cour de cassation a retenu qu'une servitude non apparente et non déclarée ne constitue pas un vice caché et relève des dispositions de l’article 1638 du Code civil (Cass, 3civ, 27 février 2013, n°11-28-783).

Cass, 3civ, 13 février 2025, n° 23-17.636