Droit d'option du Bailleur et indemnité d'occupation

En l'espèce, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail commercial le 23 octobre 2014, à effet au 1^er janvier 2015.

Le 7 octobre 2015, le bailleur a demandé la fixation du prix du bail renouvelé et a saisi le juge des loyers commerciaux à cette fin.

Le 1^er décembre 2016, le loyer du bail renouvelé a été fixé judiciairement.

Le 26 janvier 2017, le bailleur a exercé son droit d’option, refusant le renouvellement du bail et demandant au preneur le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux commerciaux, avec effet au 1^er janvier 2015.

Le 25 juin 2018, le preneur a assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction et en fixation de l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er janvier 2015 au montant du dernier loyer.

La Cour de cassation se prononce sur les fondements de :

• l’article L. 145-57, alinéa 2 du Code de commerce qui prévoit que si le bailleur refuse le renouvellement du bail après une décision de justice sur le prix, le preneur peut soit renoncer au renouvellement, soit se maintenir dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction.

• l’article L. 145-28, alinéa 1 du Code de commerce qui précise que si le preneur reste dans les lieux après l’expiration du bail, il doit payer une indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer et qui, sauf accord contraire, correspond à la valeur locative des locaux (déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce).

En appel, la cour rejette la demande du bailleur tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation selon la valeur locative pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2015 et ne retient cette valeur qu’à compter du 1^er janvier 2016, au motif que le bailleur a accepté tacitement le principe du renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2015 et n’a formé une demande de nouveau prix que le 7 octobre 2015, et que sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à un autre montant que le loyer ne peut donc être accueillie qu’à compter du 1^er janvier 2016.

La Cour de cassation censure cette décision et rappelle que :

• lorsque le bailleur exerce son droit d’option, l’indemnité d’occupation due par le preneur remplace le loyer dû ;
• cette indemnité correspond à la valeur locative des locaux ; et
• l’indemnité d’occupation se substitue rétroactivement au loyer dès la date d’expiration du bail initial dont le bailleur a initialement accepté le principe de renouvellement (soit, dès le 1^er janvier 2015 en l'espèce), et non à compter de la notification du droit d’option.

Cass, 3civ, 27 février 2025, n° 23-18.219