En l'espèce, l'autorité administrative exproprie une partie de la parcelle dont est propriétaire une SCI, et conteste le montant des indemnités principale et accessoires fixés par les juges d'appel. Selon elle, l'emprise qui fait l'objet de l'expropriation est à l'usage exclusif de voirie, de sorte que l'indemnité de dépossession aurait dû être évaluée au regard de ce seul usage. Or, les juges du fond ont fixé l'indemnité en considération de l'usage de la parcelle classée en zone AU1, voué à l'habitation dans le futur.
La Cour de cassation confirme cet arrêt : en cas d'expropriation partielle, la qualification à la date de référence de l'emprise expropriée et son éventuelle situation privilégiée s'apprécie au regard de la parcelle dans son ensemble et non en fonction de l'emprise expropriée. Les juges du fond ont donc souverainement constaté que la parcelle partiellement expropriée était vouée à l’habitat, et non à un seul usage de voirie.
C'est la première fois que la Cour de cassation se prononce sur la situation privilégiée d'un terrain partiellement exproprié !
Elle transpose aux terrains en situation privilégiée la solution dégagée en matière de terrain à bâtir (TAB) : si un terrain ne peut pas être qualifié de TAB, le juge peut toutefois relever qu’il bénéficie d’une situation privilégiée s’il bénéficie de caractéristiques particulières (Cass, 3civ, 1er décembre 1993, n° 92-70.457), par exemple lorsque le terrain est classé en zone « vouée à l’habitat dans le futur », comme c'était le cas en l'espèce. La situation privilégiée s’apprécie, comme le rappelle ici la Cour de cassation, à la date de référence qui est, en principe, un (1) an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) (art. L. 322-2 du Code de l'expropriation ; Cass, 3civ, 30 janvier 2019, n° 17-31.797).
Cass, 3civ, 6 mars 2025, n°23-22.427
Qu'en est-il de(des) l'indemnité(s) accessoire(s) en cas d'expropriation d'une des parcelles composant une unité foncière ?
Une indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié en cas d'expropriation partielle peut être due en cas d'expropriation d'une parcelle formant avec d'autres une unité foncière. Encore faut-il toutefois que les parcelles formant cette unité foncière appartiennent au même propriétaire. Tel n'est pas le cas d'une parcelle utilisée comme stationnement par son propriétaire (pour les besoins de son habitation construite sur une parcelle voisine), lorsqu'il en est propriétaire indivis, peu important qu'il l'utilise à titre exclusif (CA Montpellier 18 déc. 2012 n° 11/00026).
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