Droit d'option du bailleur : dispense de conditions de forme, dispense du rappel de la prescription

En l’espèce, un bail commercial a été conclu pour une durée de neuf (9) ans du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2016.

Le 19 août 2016, le preneur a formé une demande de renouvellement du bail. Cette demande a été notifiée dans les six (6) mois précédant l’expiration du bail (conformément à l’article L. 145-10, alinéa 1, du code de commerce), et a donc eu pour effet de mettre fin au bail à son terme, soit, le 31 décembre 2016 (conformément à l’article L. 145-9, alinéa 1, du même code). Le renouvellement du bail devait ainsi prendre effet au 1^er janvier 2017 (conformément à l’article L. 145-12, alinéa 2 de ce code).

Le 17 janvier 2018, le bailleur a notifié un mémoire pour demander une augmentation du loyer renouvelé. Mais le preneur a refusé le prix demandé par le bailleur.

Le bailleur a donc exercé son droit d’option le 12 juin 2018, notifiant au preneur son refus de renouveler le bail (conformément à l’article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce).

Le 23 septembre 2020 que le preneur a engagé la procédure pour demander que le droit d’option du bailleur soit annulé et que le renouvellement de son bail soit reconnu.

La Cour de cassation a approuvée la cour d'appel de, notamment :

• décider que l'obligation de mentionner, à peine de nullité du congé, les informations prescrites par l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, ne s'étend pas à l'exercice par le bailleur de son droit d'option. Parmi ces mentions figure notamment le délai de prescription dont dispose le preneur pour contester judiciairement le congé. En l'espèce, la notification par le bailleur de son mémoire manifestant sans équivoque sa volonté de mettre fin au bail, constitue un exercice valide de son droit d'option, et ce, même en l'absence de ces mentions spécifiques;
• rappeler que les bailleurs bénéficient d'un délai de deux (2) ans à compter de la date de prise d'effet du bail renouvelé pour exercer leur droit d'option, tant que l'action en fixation du loyer n'est pas prescrite (Cass, 3^e civ, 9 juillet 2014, n° 13-15.643). En l'espèce, le bailleur a valablement notifié au preneur son mémoire exerçant son droit d'option le 12 juin 2018.

Les juges ne disent pas expressément qu'ils font application des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, selon lesquelles les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux (2) ans.

Toutefois, les juges font droit aux prétentions du bailleur qui a soulevé une fin de non-recevoir de l'action du preneur (engagée le 23 septembre 2020, soit plus de deux (2) ans après l'exercice du droit d'option le 12 juin 2018), tirée de la prescription de l'action du preneur. Autrement dit, les juges enferment l'action du preneur dans le délai de l'article L. 145-60 du code de commerce.

Cet arrêt peut être rapproché d'un autre arrêt dans lequel la Cour de cassation a retenu que le preneur qui a reçu la notification du droit d’option du bailleur (c’est-à-dire de son refus de renouveler le bail), doit agir pour demander le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux (2) ans de l'article L. 145-60 du code de commerce à compter de la signification du droit d’option (Cass, civ. 3^e, 31 mars 2016, n° 14-28.211).

En conclusion, le preneur qui n’a pas agi dans le délai de deux (2) ans de l'article L. 145-60 du code de commerce perd tous les droits qu’il tenait du statut des baux commerciaux, tant son droit à indemnité d’éviction que son droit au maintien dans les lieux.

Cass, 3civ, 27 mars 2025, n° 23-20.030