L'imprescriptibilité de l'action en constatation de l'existence d'un bail commercial statutaire

En l'espèce, un preneur est resté dans les lieux et a été laissé en possession après l'expiration de 2 baux dérogatoires successifs (pour une durée totale excédant 2 ans (anté PINEL)), le bailleur émettant des quittances de loyer jusqu'au 31 décembre 2016, date à partir de laquelle il a facturé des indemnités d'occupation. Il assigne le bailleur en constatation de l'existence d'un bail commercial statutaire.

La Cour de cassation, saisie d'un premier pourvoi en cassation (Civ. 3^ème, 25 mai 2023, n°21-23.007), déclare imprescriptible l'action en constatation de l'existence d'un bail commercial statutaire.

Elle est saisie d'un second pourvoi dans lequel le bailleur demande de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité, qui est de savoir si, par suite, l'article L. 145-5 du code de commerce (dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite "PINEL")) est conforme, (i) au principe de sécurité juridique (garanti par l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789), (ii) au droit de propriété (article 2 de cette même Déclaration), et (iii) au principe d'égalité (articles 1 et 6 de cette même Déclaration).

La Cour de cassation retient que :

• l'action en constatation de l'existence d'un bail commercial statutaire se distingue de l'action en requalification d'un contrat en bail commercial statutaire, de sorte que leurs régimes diffèrent ;

• l'action en requalification d'un contrat en bail commercial statutaire est soumis à la prescription biennale (à compter de la date de signature du bail) ;

• dès lors, l'action tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire est imprescriptible ;

• En conséquence, les dispositions de l'article L.145-5 du Code de commerce (anté PINEL) – en ce qu'elles prévoient que l'action en constatation de l'existence d'un bail commercial statutaire (du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire) n'est pas soumise à prescription – ne portent pas d'atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur, ni ne méconnait les principes d'égalité et de sécurité juridique.

En conséquence, la Cour de cassation refuse de renvoyer la QPC au Conseil constitutionnel.

Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 19 juin 2025, n°24-22.125