En l'espèce, un preneur voit l'assiette de son bail commercial amputée d'1/3 par suite de la construction par le bailleur d'un hangar et d'un parking loués à un tiers, empêchant par la même l'accès aux locaux loués par le preneur. Le preneur agit donc en résiliation du bail et en indemnisation pour manquement du bailleur à son obligation de délivrer les locaux loués et d'en assurer la jouissance paisible au preneur (article 1719 du Code civil).
Le preneur se pourvoit en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel qui a déclaré l'action partiellement prescrite, au motif que le délai de prescription de l'action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance court à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté à accéder aux lieux loués.
La Cour de cassation casse l'arrêt litigieux au motif que les obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur sont continues. Dès lors, l'action en résiliation pour manquement du bailleur à ses obligation n'est pas prescrite tant que persiste ce manquement (en l'espèce, tant que la réduction de l'assiette des locaux loués persiste). En conséquence, le preneur est fondé à agir.
D'après une partie de la doctrine, le délai de prescription n'aurait commencé à courir qu'à compter du jour de la cessation du manquement (en l'espèce, une fois la réduction de l'assiette du bail et l'empêchement d'accéder aux locaux loués finis).
Par ailleurs, selon cette même doctrine, la solution serait applicable à tous types de baux immobiliers (qu'ils soient d'habitation, mixtes, professionnels, commerciaux ou même hors de tout statut). En effet, la Cour de cassation n'est prononcée au visa de l'article 1709 du Code civil (droit commun du louage des choses).
Toutefois, la Cour de cassation ne l'a pas expressément confirmé.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 2025, n°23-20.491
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