En l'espèce, le preneur a pris un local à bail commercial à compter du 15 novembre 2011 (anté PINEL), prévoyant le versement par celui-ci d'un pas-de-porte en cas de conclusion d'un nouveau bail commercial. A l'expiration du bail, le preneur est resté dans les lieux sans conclure de nouveau bail ni verser ledit pas-de-porte. Le bailleur l'a assigné en constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement du pas-de-porte, pour défaut de paiement des loyers (échus jusqu'au prononcé de la résiliation dudit bail) (demande additionnelle). Le preneur, qui a quitté les locaux en cours d'instance, a opposé une exception d'inexécution à la demande en paiement des loyers (entre autres).
La cour d'appel a condamné le preneur à payer les loyers des mois de janvier à décembre 2016, au motif qu'en l'absence de toute pièce démontrant qu'antérieurement au 18 août 2016, elle n'a pu exploiter son commerce, elle ne peut utilement se prévaloir d'une exception d'inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle a tiré les conséquences du refus de la bailleresse d'exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure du 1er novembre 2016, ayant informé la bailleresse de l'état du local et de l'impossibilité de l'exploiter.
La Cour de cassation casse et annule la jugement d'appel et retient que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. Ainsi, en exigeant une mise en demeure, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas et partant, a violé les textes susvisés.
La Cour de cassation s'est prononcée au visa des articles suivants :
- article 1184, alinéa 1 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ;
- article 1719 du Code civil, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
- article 1728 du Code civil, selon lequel le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-24.005
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