En l'espèce, le preneur à bail commercial demande le renouvellement de son bail. Le propriétaire accepte le principe du renouvellement mais un désaccord s'élève à propos du montant du loyer du bail renouvelé. Le bailleur assigne le preneur en fixation du loyer renouvelé et sollicite que le loyer renouvelé soit porté à une somme supérieure à celle offerte par le locataire, pour modification notable des facteurs locaux de commercialités. Les facteurs étaient déterminés en l'espèce selon « l'importance de la ville, du quartier ou de la rue » où le commerce « est situé », le « lieu de son implantation », la « répartition des diverses activités dans le voisinage », les « moyens de transport », « l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée », et les « modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ».
En cours d'instance, une procédure de sauvegarde est ouverte au bénéfice du preneur puis un plan de sauvegarde est arrêté par le commissaire désigné à l'exécution du plan.
Par un arrêt rendu sur renvoi après cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 septembre 2020, n° 19-19.433), la cour d'appel de Paris fait droit à la demande du propriétaire et a fixé le montant du loyer renouvelé à la valeur locative au motif que la modification notable des facteurs locaux de commercialité était de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.
Le preneur se pourvoit en cassation contre le jugement d'appel.
La Cour de cassation rejette le pourvoi, confirme le jugement d'appel et autorise le déplafonnement du loyer renouvelé dès lors que la modification notable des facteurs locaux de commercialité est susceptible d'avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.
La Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence en faveur d'une appréciation in abstracto. Le juge n'a pas à constater l'efficacité ou la réalité de cette incidence sur le commerce exploité dans les locaux. Il suffit donc que la modification des facteurs locaux de commercialité soit objectivement favorable à l’activité exercée par le preneur pour justifier du déplafonnement du loyer renouvelé.
La Cour de cassation se prononce au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce.
La doctrine considère que cet arrêt pourrait amener les preneurs dont le fonds de commerce est déficitaire ou qui constatent une baisse de leur chiffre d'affaires à payer un loyer de renouvèlement déplafonné.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 septembre 2025, n° 24-13.288
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